Hipoteka – czym jest, jak działa i co warto o niej wiedzieć?

#Hipoteka to jedno z najważniejszych zabezpieczeń stosowanych w obrocie nieruchomościami i przy udzielaniu kredytów. Najczęściej kojarzymy ją z kredytem hipotecznym na zakup mieszkania lub domu, jednak sama hipoteka nie jest kredytem. Jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności.

W praktyce oznacza to, że jeżeli właściciel nieruchomości nie spłaci zabezpieczonego zobowiązania, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej należności z nieruchomości, niezależnie od tego, kto w danym momencie jest jej właścicielem.

Hipoteka może więc dotyczyć zarówno mieszkania kupowanego na kredyt, jak i #nieruchomości, która już wcześniej należała do dłużnika.

Czym dokładnie jest hipoteka?

Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości. Najczęściej wierzycielem hipotecznym jest bank, ale hipoteka może zabezpieczać również inne zobowiązania.

Jeżeli przykładowo bank udziela klientowi kredytu w wysokości 500 000 zł na zakup mieszkania, może zażądać ustanowienia hipoteki na tym mieszkaniu.

Dzięki temu bank uzyskuje dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu.

Nie oznacza to jednak, że bank staje się właścicielem mieszkania. Właścicielem nieruchomości nadal pozostaje kredytobiorca.

Może on w niej mieszkać, wynajmować ją, remontować, a nawet sprzedać. Musi jednak pamiętać, że #hipoteka jest związana z nieruchomością.

Hipoteka a kredyt hipoteczny – to nie to samo

Pojęcia „hipoteka” i „kredyt hipoteczny” często są używane zamiennie, jednak oznaczają dwie różne rzeczy.

#Kredyt hipoteczny jest umową zawieraną najczęściej między bankiem a klientem. Bank przekazuje określoną sumę pieniędzy, a kredytobiorca zobowiązuje się ją zwrócić wraz z odsetkami i innymi kosztami.

Hipoteka jest natomiast zabezpieczeniem spłaty tej wierzytelności.

Można więc powiedzieć, że:

kredyt = zobowiązanie finansowe,

natomiast:

hipoteka = zabezpieczenie tego zobowiązania na nieruchomości.

To rozróżnienie jest bardzo ważne.

Na czym może zostać ustanowiona hipoteka?

Hipoteka może być związana przede wszystkim z nieruchomościami.

Może więc dotyczyć między innymi:

• mieszkania,
• domu jednorodzinnego,
• działki budowlanej,
• działki rolnej,
• lokalu użytkowego,
• nieruchomości komercyjnej,
• określonych praw do nieruchomości.

W pewnych sytuacjach możliwe jest również ustanowienie hipoteki na użytkowaniu wieczystym czy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Najważniejsze jest to, aby prawo, na którym ustanawiana jest hipoteka, mogło być ujawnione w księdze wieczystej.

Gdzie można sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką?

Informacja o hipotece znajduje się w księdze wieczystej nieruchomości.

Księga wieczysta składa się z kilku działów.

W uproszczeniu:

• dział I zawiera informacje dotyczące nieruchomości,
• dział II wskazuje właściciela lub użytkownika wieczystego,
• dział III zawiera informacje dotyczące niektórych praw, roszczeń i ograniczeń,
• dział IV dotyczy hipotek.

Jeżeli chcemy kupić mieszkanie lub dom, jednym z podstawowych kroków powinno być więc sprawdzenie działu IV księgi wieczystej.

Znajdziemy tam informacje między innymi o wierzycielu hipotecznym i wysokości ustanowionej hipoteki.

Jak ustanawia się hipotekę?

Samo podpisanie umowy kredytowej nie powoduje jeszcze automatycznego powstania hipoteki.

Co do zasady konieczny jest odpowiedni wpis do księgi wieczystej.

W praktyce przy kredycie hipotecznym procedura wygląda zazwyczaj następująco:

1. kredytobiorca zawiera z bankiem umowę kredytową,
2. dochodzi do zakupu nieruchomości,
3. składany jest wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej,
4. sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu.

Po dokonaniu wpisu hipoteka znajduje się w dziale IV księgi wieczystej.

Hipoteka umowna

Najczęściej spotykanym rodzajem hipoteki jest hipoteka umowna.

Powstaje ona w związku z porozumieniem pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem.

Typowym przykładem jest kredyt hipoteczny.

Kredytobiorca zgadza się na ustanowienie hipoteki na nieruchomości jako zabezpieczenia zobowiązania wobec banku.

Hipoteka przymusowa

Innym rodzajem zabezpieczenia jest hipoteka przymusowa.

W przeciwieństwie do hipoteki umownej może zostać ustanowiona bez zgody właściciela nieruchomości, jeżeli wierzyciel posiada odpowiednią podstawę prawną.

Może pojawić się przykładowo w związku z dochodzeniem należności przez wierzyciela.

Hipoteka przymusowa jest więc sposobem zabezpieczenia roszczenia na nieruchomości dłużnika.

Na jaką kwotę wpisywana jest hipoteka?

Wiele osób jest zaskoczonych, gdy po zaciągnięciu kredytu w wysokości np. 400 000 zł widzi w księdze wieczystej hipotekę ustanowioną na znacznie wyższą kwotę.

Nie musi to oznaczać żadnego błędu.

Hipoteka może bowiem zabezpieczać nie tylko sam kapitał kredytu, ale również inne należności wynikające ze stosunku prawnego, przykładowo odsetki czy określone koszty.

Z tego powodu bank może żądać ustanowienia hipoteki na kwotę wyższą niż sama kwota udzielonego kredytu.

Przykładowo:

• kredyt: 400 000 zł,
• hipoteka: 600 000 zł.

Nie oznacza to, że klient pożyczył 600 000 zł.

Kwota wpisanej hipoteki określa zakres zabezpieczenia wierzyciela.

Czy mieszkanie z hipoteką można sprzedać?

Tak.

Nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać.

Jest to bardzo częsta sytuacja na rynku nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wymaga jednak odpowiedniego przygotowania.

Najczęściej część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży trafia bezpośrednio do banku w celu całkowitej spłaty kredytu.

Przykład:

Cena sprzedaży mieszkania wynosi 700 000 zł.

Do spłaty kredytu pozostało 250 000 zł.

Kupujący może więc przekazać:

• 250 000 zł bezpośrednio do banku sprzedającego,
• 450 000 zł sprzedającemu.

Po spłacie zobowiązania bank wydaje odpowiedni dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki.

Czy kupno mieszkania z hipoteką jest bezpieczne?

Może być całkowicie bezpieczne, pod warunkiem prawidłowego przeprowadzenia transakcji.

Samo istnienie hipoteki w księdze wieczystej nie oznacza, że nieruchomość jest „podejrzana”.

Bardzo wiele mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym zostało wcześniej zakupionych na kredyt.

Kupujący powinien jednak dokładnie sprawdzić:

• księgę wieczystą,
• wysokość zadłużenia sprzedającego,
• bank będący wierzycielem hipotecznym,
• warunki spłaty zadłużenia,
• dokumenty pozwalające na późniejsze wykreślenie hipoteki.

Szczególnie ważne jest uzyskanie z banku informacji o aktualnej kwocie zadłużenia oraz warunkach zwolnienia nieruchomości z zabezpieczenia.

Co się dzieje z hipoteką po sprzedaży nieruchomości?

Jedną z najważniejszych cech hipoteki jest jej związanie z nieruchomością.

Oznacza to, że samo przeniesienie własności nieruchomości nie musi powodować automatycznego wygaśnięcia hipoteki.

Dlatego nie można zakładać:

kupuję mieszkanie, więc wszystkie hipoteki poprzedniego właściciela automatycznie znikają.

Właśnie z tego powodu procedura zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką powinna zapewniać spłatę odpowiedniej wierzytelności i uzyskanie dokumentów potrzebnych do wykreślenia wpisu.

Czy bank może „zabrać mieszkanie”?

W potocznym języku często mówi się, że jeżeli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt, „bank zabierze mieszkanie”.

Jest to znaczne uproszczenie.

#Bank nie staje się automatycznie właścicielem nieruchomości tylko dlatego, że klient spóźnił się z jedną lub kilkoma ratami.

Problemy ze spłatą mogą jednak doprowadzić do wypowiedzenia umowy kredytowej, dochodzenia należności i ostatecznie egzekucji z nieruchomości.

W skrajnym przypadku nieruchomość może zostać sprzedana w toku postępowania egzekucyjnego, a uzyskane środki przeznaczone na zaspokojenie wierzycieli.

Dlatego przy pierwszych poważnych problemach ze spłatą kredytu warto kontaktować się z bankiem, zamiast ignorować zaległości.

Czy hipoteka przepada po spłacie kredytu?

Po całkowitej spłacie zabezpieczonego zobowiązania hipoteka może zostać wykreślona z księgi wieczystej.

Nie należy jednak zakładać, że wpis zawsze zniknie samoczynnie.

W praktyce po spłacie kredytu trzeba uzyskać od banku dokument potwierdzający zgodę na wykreślenie hipoteki. Dokument taki jest potocznie nazywany listem mazalnym.

Następnie składa się do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki.

Dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu księga wieczysta będzie wskazywała, że nieruchomość nie jest już obciążona daną hipoteką.

List mazalny – co to jest?

List mazalny jest potocznym określeniem dokumentu, w którym wierzyciel hipoteczny potwierdza, że zabezpieczona wierzytelność została spłacona i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki.

Przy kredycie hipotecznym dokument wydaje zazwyczaj bank.

Jest on szczególnie ważny przy:

• zakończeniu spłaty kredytu,
• sprzedaży nieruchomości,
• refinansowaniu kredytu,
• przenoszeniu kredytu do innego banku.

Hipoteka a wkład własny

Przy zakupie nieruchomości na kredyt bank zwykle nie finansuje całej wartości mieszkania lub domu.

Część ceny musi zostać pokryta przez kredytobiorcę ze środków własnych.

Jest to tak zwany wkład własny.

Przykładowo:

Cena mieszkania: 600 000 zł.

Wkład własny: 120 000 zł.

Kwota kredytu: 480 000 zł.

Hipoteka zostanie natomiast ustanowiona na nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności banku.

Hipoteka a zdolność kredytowa

Samo posiadanie nieruchomości, na której można ustanowić hipotekę, nie oznacza jeszcze, że bank udzieli kredytu.

Bank analizuje również zdolność kredytową klienta.

Pod uwagę mogą być brane między innymi:

• wysokość dochodów,
• źródło dochodów,
• stabilność zatrudnienia,
• obecne zobowiązania,
• wysokość miesięcznych kosztów,
• historia kredytowa,
• liczba osób na utrzymaniu,
• wiek kredytobiorcy,
• wartość nieruchomości.

Hipoteka zabezpiecza bank, ale nie zastępuje badania zdolności kredytowej.

Czy można ustanowić hipotekę na nieruchomości bez kredytu mieszkaniowego?

Tak.

Hipoteka nie musi być związana wyłącznie z kredytem przeznaczonym na zakup tej samej nieruchomości.

Można spotkać sytuacje, w których właściciel posiada już dom lub mieszkanie bez zadłużenia, a następnie ustanawia na nim hipotekę jako zabezpieczenie innego zobowiązania.

Przykładem może być pożyczka hipoteczna.

W takim przypadku nieruchomość może służyć jako zabezpieczenie pieniędzy przeznaczonych na inny cel niż zakup mieszkania.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna

To kolejna para pojęć, które bywają mylone.

Kredyt hipoteczny jest zazwyczaj udzielany na określony cel związany z nieruchomością, np.:

• zakup mieszkania,
• zakup domu,
• budowę domu,
• zakup działki,
• remont lub modernizację nieruchomości.

Pożyczka hipoteczna może natomiast pozwalać na przeznaczenie środków na znacznie szerszy cel, ale jej zabezpieczeniem również jest nieruchomość.

Czy jedna nieruchomość może mieć kilka hipotek?

Tak.

W dziale IV księgi wieczystej może znajdować się więcej niż jedna hipoteka.

Ma to znaczenie przede wszystkim z punktu widzenia kolejności zaspokajania wierzycieli.

Dlatego przy zakupie nieruchomości warto sprawdzić nie tylko to, czy istnieje hipoteka, ale także:

• ile hipotek wpisano,
• na rzecz jakich wierzycieli,
• na jakie kwoty,
• jaka jest ich kolejność.

Kilka wpisów hipotecznych wymaga dokładniejszej analizy transakcji.

Hipoteka a refinansowanie kredytu

Refinansowanie oznacza w uproszczeniu przeniesienie kredytu hipotecznego z jednego banku do drugiego.

Nowy bank spłaca dotychczasowe zobowiązanie, a klient zaczyna spłacać kredyt według nowych warunków.

Wiąże się to również ze zmianami dotyczącymi zabezpieczenia hipotecznego.

Dotychczasowa hipoteka powinna zostać wykreślona, natomiast na rzecz nowego banku ustanawiana jest nowa.

Refinansowanie może być rozważane przykładowo wtedy, gdy inny bank oferuje korzystniejsze oprocentowanie lub niższe koszty kredytu.

Hipoteka a ubezpieczenie pomostowe

Pomiędzy uruchomieniem kredytu a dokonaniem wpisu hipoteki do księgi wieczystej może upłynąć pewien czas.

W przeszłości banki często stosowały w tym okresie dodatkowe koszty określane jako ubezpieczenie pomostowe lub podwyższona marża do czasu wpisu hipoteki.

Z punktu widzenia klienta zawsze warto dokładnie sprawdzić w umowie, jakie koszty obowiązują przed i po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego.

Najważniejsze ryzyka związane z hipoteką

Hipoteka jest skutecznym zabezpieczeniem dla wierzyciela, ale dla właściciela nieruchomości oznacza również określone ryzyko.

Najważniejszym jest możliwość egzekucji z nieruchomości, gdy zabezpieczone zobowiązanie nie zostanie spłacone.

Przy kredycie hipotecznym dochodzą również inne rodzaje ryzyka.

Ryzyko wzrostu rat

Jeżeli kredyt ma zmienne oprocentowanie, wzrost stóp procentowych może powodować wzrost miesięcznej raty.

Ryzyko utraty dochodów

Utrata pracy, choroba, zmniejszenie dochodów czy inne problemy finansowe mogą utrudnić terminowe regulowanie rat.

Ryzyko nadmiernego zadłużenia

Zaciąganie kredytu na maksymalną kwotę, jaką bank jest gotowy zaoferować, może pozostawiać niewielki margines bezpieczeństwa.

Ryzyko spadku wartości nieruchomości

Wartość mieszkania nie musi rosnąć przez cały okres kredytowania.

Może się więc zdarzyć, że wartość nieruchomości będzie przez pewien czas niższa od pozostałego zadłużenia.

Na co zwrócić uwagę przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego?

Decyzja o kredycie hipotecznym często wiąże kredytobiorcę z bankiem na kilkanaście, dwadzieścia, a czasem nawet trzydzieści lat.

Dlatego nie należy porównywać ofert wyłącznie na podstawie wysokości pierwszej raty.

Warto analizować między innymi:

• oprocentowanie,
• rodzaj oprocentowania,
• marżę banku,
• RRSO,
• prowizję,
• koszt ubezpieczeń,
• wymagane produkty dodatkowe,
• koszt wcześniejszej spłaty,
• możliwość nadpłat,
• zasady zmiany oprocentowania,
• okres kredytowania,
• całkowity koszt kredytu.

Szczególnie przydatna jest analiza kilku wariantów raty, np. gdy oprocentowanie wzrośnie o 1, 2 lub 3 punkty procentowe.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Nadpłata kredytu może znacząco ograniczyć koszty odsetkowe, zwłaszcza jeżeli zostanie dokonana we wcześniejszej części okresu kredytowania.

W zależności od warunków umowy klient może zdecydować się na:

• zmniejszenie miesięcznej raty,
• skrócenie okresu kredytowania.

Z finansowego punktu widzenia skracanie okresu kredytowania często pozwala uzyskać większą redukcję całkowitych odsetek.

Przed dokonaniem nadpłaty należy jednak sprawdzić warunki konkretnej umowy i ewentualne opłaty.

Jak sprawdzić hipotekę przed zakupem nieruchomości?

Osoba kupująca mieszkanie lub dom powinna szczególnie dokładnie przeanalizować księgę wieczystą.

Warto sprawdzić:

1. czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem,
2. czy dane nieruchomości są zgodne ze stanem faktycznym,
3. jakie prawa lub roszczenia znajdują się w dziale III,
4. jakie hipoteki znajdują się w dziale IV,
5. czy w księdze znajdują się wzmianki o nowych wnioskach.

Szczególną ostrożność powinny wzbudzić sytuacje, w których sprzedający nie chce udostępnić numeru księgi wieczystej lub wyjaśnić znajdujących się w niej wpisów.

Najczęstsze mity dotyczące hipoteki

„Mieszkanie na kredyt należy do banku”

Nie. Właścicielem mieszkania jest osoba ujawniona w księdze wieczystej. Bank jest wierzycielem hipotecznym.

„Nie można sprzedać mieszkania z hipoteką”

Można. Jest to standardowa transakcja na rynku nieruchomości.

„Po spłacie kredytu hipoteka zawsze znika automatycznie”

W praktyce konieczne jest doprowadzenie do jej wykreślenia z księgi wieczystej.

„Kwota hipoteki w księdze to moje aktualne zadłużenie”

Nie. Kwota hipoteki określa zakres zabezpieczenia i nie musi odpowiadać aktualnemu saldu kredytu.

„Jedno opóźnienie w racie oznacza utratę mieszkania”

Nie. Egzekucja z nieruchomości jest znacznie bardziej złożonym procesem i nie następuje automatycznie po pojedynczym opóźnieniu.

Hipoteka jako narzędzie finansowe

Choć większości osób hipoteka kojarzy się przede wszystkim z wieloletnim zadłużeniem, z ekonomicznego punktu widzenia jest przede wszystkim mechanizmem zabezpieczenia wierzytelności.

To właśnie silne zabezpieczenie pozwala bankom udzielać wysokich kredytów na długie okresy.

Zakup nieruchomości za kilkaset tysięcy złotych byłby dla wielu gospodarstw domowych niemożliwy bez finansowania hipotecznego.

Jednocześnie długi okres kredytowania oznacza, że nawet stosunkowo niewielka różnica w oprocentowaniu może w perspektywie wielu lat przekładać się na dziesiątki tysięcy złotych różnicy w kosztach.

Dlatego przy kredycie hipotecznym szczególnie ważne jest porównywanie nie tylko wysokości raty, ale całkowitego kosztu zobowiązania.

Podsumowanie

Hipoteka jest jednym z podstawowych sposobów zabezpieczania wierzytelności związanych z nieruchomościami. Najczęściej występuje przy kredytach mieszkaniowych, ale jej zastosowanie jest znacznie szersze.

Najważniejsze rzeczy, które warto zapamiętać, są następujące:

• hipoteka nie jest tym samym co kredyt hipoteczny,
• właścicielem mieszkania z hipoteką nadal jest kredytobiorca,
• informacja o hipotece znajduje się w dziale IV księgi wieczystej,
• nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać,
• kwota hipoteki nie musi odpowiadać aktualnemu zadłużeniu,
• po spłacie zobowiązania należy doprowadzić do wykreślenia hipoteki,
• przed zakupem nieruchomości zawsze warto sprawdzić księgę wieczystą,
• przy kredycie hipotecznym trzeba analizować całkowity koszt finansowania, a nie tylko wysokość miesięcznej raty.

Hipoteka sama w sobie nie jest więc ani czymś złym, ani niebezpiecznym. Jest instrumentem prawnym pozwalającym wierzycielowi zabezpieczyć znaczną wierzytelność. Dla osoby kupującej nieruchomość na kredyt oznacza natomiast możliwość sfinansowania zakupu, którego często nie byłaby w stanie dokonać wyłącznie z własnych oszczędności.

Kluczowe znaczenie ma zrozumienie zasad jej działania, dokładne czytanie dokumentów oraz świadome podejmowanie zobowiązań finansowych na wiele lat.